En el día de hoy salió publicado en la sección clasificados de uno de los principales diarios de Posadas un curioso aviso ofreciendo un loteo de 10 hectáreas lindantes al aeropuerto, en lo que promete ser “el nuevo corazón inmobiliario” de la capital misionera.
Hasta ahí todo normal, lo curioso del aviso es que tiene una leyenda que dice: “Si no dispone de 1,5 millón de dólares, no pierda su tiempo”.
¿Cuánta gente tiene en el país 1,5 millón de dólares disponibles para una inversión inmobiliaria? Y lo más importante, ¿Cuánta gente en Posadas o Misiones tiene esa cantidad disponible, apartada, como para invertir en un lote?
Y la pregunta más importante: ¿Vale ese lote realmente un millón y medio de dólares?
El aviso refleja a las claras una condición del mercado inmobiliario de Posadas y es de no tener mucha conexión con la realidad económica de la gente del lugar y, lo más preocupante, mostrar unas cotizaciones absolutamente infladas que no se convalidad con operaciones.
Es decir, para poder afirmar que uno de esos terrenos vale 1,5 millón de dólares, habría que certificar una o dos operaciones de compradores que avalaron ese precio.
Cualquiera pueda pedir 10 millones de dólares por su casa. Pero si no viene alguien a pagarlos, entonces esa casa para el mercado no vale eso.
El mercado inmobiliario de Posadas está plagado de propiedades por las que se piden precios exhorbitantes, nadie los convalida, y pasan los años y siguen ahí en el mercado disponibles, esperando a que venga alguien con mucho dinero y poca información a convalidar un precio absolutamente inflado.
El problema es que las personas que tienen 1,5 millón de dólares no suelen ser tontas o estar desinformadas.
Diferencias con CABA u otras ciudades
En CABA funciona distinto el mercado inmobiliario, además de que a nadie se le ocurriría poner semejante leyenda. Por empezar, es un mercado donde el Colegio de Escribanos informa casa mes la cantidad de operaciones de compra y venta que se realizan.
El mercado, a su vez, es flexible, si hay pocas operaciones porque no aparecen compradores, eso quiere decir que los precios están muy altos y las propiedades empiezan a bajar. Primera diferencia: en Posadas, las propiedades nunca bajan de precio.
Segundo: los dueños de las propiedades tienen muchos gastos mensuales que son un incentivo para vender o desprenderse de propiedades que no ocupan. Si se trata de un departamento, gastos de expensas, y por supuesto, impuestos y tasas inmobiliarias.
En Misiones, la política fiscal es recargar toda la presión impositiva sobre Ingresos Brutos y no sobre el Impuesto Inmobiliario.
La presión del Estado provincial y también de la Municipalidad por impuestos y tasas a la propiedad es muy baja, a pesar de que desde el Gobierno de Macri y ahora el de Alberto Fernández, se quiere modificar esa situación desde hace tiempo.
Pero la otra gran diferencia es que en Posadas, el mercado no está dispuesto a perder el tiempo si piensa que alguien no tiene dinero suficiente. Es muy común llamar a alguna inmobiliaria y preguntar por un departamento caro y que el vendedor conteste de mala gana o con pocas ganas, como si estuviera perdiendo el tiempo.
En CABA, atienden a todos, venden el producto a todos, ya sea un comprador con el dinero o alguien que está ilusionandose con la propiedad de sus sueños a la que el día de mañana puede llegar.
Y lo más importante, es un mercado absolutamente predispuesto a recibir contraofertas. Si se publica una propiedad a 100.000 dólares, el comprador puede ofertar 80.000 dólares y el vendedor estará gustoso de pasarle la postura al propietario.
Acá prácticamente se ofenden cuando alguien pretende contraofertar con plata en la mano, cuando debería tratar de capturar a ese cliente (toda una rareza del mercado local).
Torres semiavacías
Así es como en Posadas, el mercado inmobiliario, tiene algunas situaciones propias de un mercado fantasma. Hagan la prueba de pararse frente a edificios hermosos y muy grandes, con departamentos de entre 300.000 y 400.000 dólares como El Faro (Parque Paraguayo), Villa Ángela (Costanera), Jardines de la Costa, con su espectacular forma de balcón al río. Vayan a la noche, y comprueben cuántos departamentos están habitados.
Siempre va a ser mucho mayor la cantidad de luces apagadas que las que están prendidas y no porque sus dueños o inquilinos hayan salido a pasear.
